HIPOTECAS

¿Qué puedes reclamar si tienes una hipoteca?

Son varios los conceptos por los que puedes reclamar la devolución de importes pagados en relación a una hipoteca. Por un lado, si el banco la constituyó con una cláusula suelo, normalmente vas a poder recuperar los intereses que has venido pagando de más desde el inicio.

El segundo concepto por el que puedes recuperar parte del dinero que ya te cobró el banco son algunas partidas de los gastos de constitución de la hipoteca, si bien la cuantía que en este momento puedes recuperar puede verse incrementada si el Tribunal de Justicia de la Unión Europea falla en contra del criterio de nuestro Tribunal Supremo.

 

Por otro lado, un gasto que muchos usuarios han venido soportando es el que los bancos llaman de "gastos de reclamación de posiciones deudoras" o "gastos por reclamación" de cuota impagada o posición deudora: no es otro que esa cuota que el banco nos cobra por atender con demora el pago de una cuota de un préstamo o de un recibo. Un gasto fuera de toda lógica (18, 20, 30 euros...) que imponen amparándose en los gastos que han tenido para reclamarnos es cuota que no ha llegado a tiempo, si bien ya nos cobran por otro lado los intereses de demora.

Si quieres saber qué gastos puedes reclamar y recuperar sobre tu hipoteca, consúltanos sin ningún compromiso >

¿Quieres iniciar ya la reclamación?

 

Antes de iniciar el proceso, es necesario saber si tu reclamación cumple las condiciones recogidas por la legislación o jurisprudencia para poder llevarla a cabo con alta probabilidad de éxito.

Contacta con nosotros para exponernos tu caso: lo estudiaremos sin coste alguno y, en el caso de que la reclamación se pueda llevar a cabo, la iniciaremos de inmediato.

El proceso, paso a paso:

1. Contacta con nosotros y haznos llegar los detalles de tu caso

2. Estudiaremos en 24-48 horas, sin coste ni compromiso alguno, la posible reclamación, indicándote la vía más adecuada

 

3. Si consideramos que cumple los requisitos requeridos para llevarla a cabo con éxito, nos pondremos a tu disposición para iniciar de inmediato la reclamación

4. Si deseas que comencemos ya la vía extrajudicial, elaboraremos la reclamación para hacerla llegar a tu entidad bancaria, indicándote al detalle los pasos que debes dar.  

Empresas y autónomos también pueden solicitar la nulidad

de la cláusula suelo 

Aunque la nulidad de las cláusulas suelo vino a defender los derechos de los consumidores, de los clientes particulares de las entidades, las sentencias dando la razón a autónomos o empresas no faltan.

 

El propio Tribunal Supremo ha dejado claro que dicha nulidad  es también posible cuando el cliente sea una empresa o un profesional, aunque en estos casos deben concurrir unos requisitos.

 

Falta de transparencia e información

 

La causa principal por la que podrán ver eliminada la cláusula suelo será que la hipoteca subrogara al cliente a un préstamo pre-existente con el promotor que contara con ese tipo de interés y que no hubiera sido comunicado con la claridad debida al cliente (autónomo o empresa). 

De hecho, son muchos los casos en los que una empresa ha firmado una hipoteca con subrogación a las condiciones de la que tenían promotor y banco y, en ningún lugar de la escritura de constitución de este préstamo, se indica que dichas condiciones a las que se está adhiriendo incluyen cláusula suelo.

 

Una práctica más que reprochable llevada a cabo por algunas entidades bancarias hacia clientes tanto particulares como empresariales: esa falta absoluta de transparencia hace que pueda ser reclamada la nulidad de la cláusula suelo

Aunque para empresas y autónomos se ha ido abriendo esta puerta a la recuperación de todos los intereses pagados mientras estaban atados a la cláusula suelo, los caminos para una reclamación exitosa son más exigentes que para los consumidores individuales.

Gastos de constitución

La polémica sentencia del Tribunal Supremo (23 de enero de 2019) sobre los gastos de constitución de una hipoteca, dejó el reparto de los mismos entre consumidor y banco de la siguiente manera:

- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: a cargo del consumidor

- Gastos de Notario: al 50% entre consumidor y banco

- Gastos de Gestoría: al 50% entre consumidor y banco

- Gastos de Registro: a cargo del banco

Esta sentencia permite ya reclamar los gastos según este reparto, pero las cuestiones prejudiciales elevadas al Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) por distintos juzgados nacionales hacen que el asunto esté todavía en el aire. Varios juzgados (Ceuta, Palma y Bilbao) han pedido a Luxemburgo que indique cómo se deben repartir los gastos de constitución de una hipoteca, atendiendo a la normativa europea. La respuesta del TJUE podría dar un vuelco a lo dictado por el Tribunal Supremo, como ya lo hizo en el caso de las cláusulas suelo, cuando nuestro Alto Tribunal dictaminó que la retroactividad sólo abarcaba hasta mayo de 2013 y el TJUE dio la razón al usuario, retrotrayendo la efectividad de su decisión al inicio del compromiso hipotecario.

Gastos más intereses

Por lo tanto, debemos tener claro que, a día de hoy, podemos reclamar los gastos según el reparto establecido en la sentencia del Tribunal Supremo, sin poder recuperar el grueso de los mismos que es, precisamente, el impuesto que pagamos sobre la operación. El IAJD se paga en relación al importe de la hipoteca, y su importe medio supera los 2.500 euros.

Si quieres reclamar ya la parte de gastos de constitución que, según el Tribunal Supremo, se te cobró de manera ilegal, debes saber que los tribunales están condenando a lo bancos a devolver ese dinero con el interés legal correspondiente desde que se pagó hasta el día de la sentencia. Calcula los intereses >

Si decidimos reclamar ahora según el actual criterio del Tribunal Supremo, en el caso de que el TJUE decida que todos los gastos de formalización de la Hipoteca corresponden al banco, ya no podremos reclamar los que ahora no incluyamos en nuestra demanda: por ejemplo, si reclamamos ahora el 50% de los gastos de notario y gestoría, renunciaremos a reclamar el otro 50% en el caso de que el TJUE dictamine que el 100% de estos gastos corresponde al banco.

No obstante, el grueso de los gastos de formalización de la Hipoteca es el del Impuesto de Actos Jurídicos Documentos (IAJD), sobre el que el TJUE se pronunciará también en la sentencia que se espera que emita en unos meses.

Cómo solicitar ya la devolución de los gastos de constitución de tu hipoteca

Cláusula suelo

Para poder reclamar la cláusula suelo de tu hipoteca, no importa que ésta esté ya cancelada o todavía en vigor. Lo único que debemos comprobar es que, efectivamente, el banco incluyó ese interés mínimo -suelo- en tu préstamo hipotecario, un interés que no bajaría aunque el Euribor o cualquier otro índice de referencia de tu hipoteca lo hiciera.

Ese "tope" (suelo) mínimo de intereses de tu hipoteca ha hecho que durante años hayas estado pagando cuotas superiores a las que te correspondían, ya que el banco te ha estado cobrando más intereses de los que habrías pagado de no haber tenido esa cláusula suelo.

En mayo de 2013, el Tribunal Supremo sentenció que las cláusulas suelo son nulas, por lo que las entidades deben devolver a sus clientes lo cobrado de más por ese concepto. Aunque nuestro Alto Tribunal decretó años más tarde que la retroactividad de esa devolución de intereses debía ir solamente hasta mayo de 2013, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) estableció que el cliente debía recibir todos esos intereses pagados por la cláusula suelo desde el inicio de su hipoteca.

Son ya miles de usuarios de entidades financieras los que han recuperado todo lo que habían pagado de más por la cláusula suelo de su hipoteca. Los bancos y cajas deben devolver todo lo cobrado por esa cláusula que convierte en fijo un interés que, sin embargo, se había contratado como variable.

 

La falta de transparencia al incluir esta cláusula y la ausencia total de la debida negociación entre banco y cliente son las causas principales de que la justicia la esté declarando NULA. Esto significa que debe eliminarse la cláusula y todos sus efectos desde el inicio, quedando obligado el banco a devolver todo lo cobrado de más al imponer ese tope mínimo de intereses, así como a restar lo que hemos dejado de amortizar del capital total. Además, la cuantía que debe devolver la entidad se verá incrementada por los intereses legales de todo el periodo en el que hayamos estado atados a la cláusula suelo.

 

¿Quieres reclamar ya a tu banco o caja?

 

Lo primero es hacer una reclamación extrajudicial a tu entidad, a través de la que se solicita la devolución de los importes cobrados de más por la aplicación de la cláusula suelo, así como la eliminación de la misma.   

 

En el caso de que te nieguen la eliminación de la cláusula, y la consiguiente devolución de lo cobrado de más, dispones de la vía judicial para exigir tus derechos.

 

Si la respuesta a esa primera petición fuera positiva, el banco te enviará el detalle completo de la cuantía que admite devolver, así como el resto de conceptos (capital dejado de amortizar, que será restado del que te quede por pagar de tu hipoteca), e intereses.

 

Lo habitual es que a esa respuesta se acompañe una cita en el banco para que firmes la liquidación, que se realizará en cuestión de días. Habrás recuperado tu dinero en unas semanas.

En el caso de que la respuesta sea negativa, lo más efectivo es acudir a la vía judicial. Nosotros desaconsejamos acudir al Banco de España, ya que con ello sólo conseguirás ampliar el plazo de tu reclamación durante meses. Además, la respuesta del Banco de España no es vinculante.

Gastos por "reclamación de posición deudora"

Comisiones por descubierto

Otro de los conceptos por los que podemos reclamar a nuestra entidad bancaria es el de los gastos por reclamación de posición deudora, de impagados o por descubierto en la cuenta: esa cantidad fija que nos cobran cuando, por ejemplo, nos hemos retrasado en el pago de una cuota de la hipoteca.

 

Suelen ser cargos de 18, 20, 25, 30€... (dependiendo de cada entidad), pero que en ningún modo justifican, como señala la jurisprudencia, los gastos reales en los que ha incurrido la entidad para reclamarnos ese pago que no ha llegado el día previsto. Además, si repasas el extracto de tu cuenta, verás que cuando pagas la cuota retrasada, ya aplican el correspondiente interés de demora que, por otro lado, puede caer también en lo abusivo.

Si quieres reclamar esa cantidad que te han venido cobrando cada vez que has ingresado las cuotas fuera de plazo o esos intereses abusivos, no dudes en contactarnos. Son muchas las sentencias a avalan la reclamación de las cantidades cobradas por estos dos conceptos de manera desproporcionada.

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