¿Qué es una Hipoteca IRPH?

En un contexto de tipos de interés estables pero con ecos de la crisis hipotecaria de hace una década, el IRPH vuelve a ser protagonista. Este índice, que vincula las cuotas de pago de cientos de miles de hipotecas a un cálculo oficial pero controvertido, está en el ojo del huracán judicial. Con sentencias del Tribunal Supremo en 2025 que abren la puerta a reclamaciones masivas, miles de familias exploran opciones para recuperar sobrecostes acumulados. ¿Pero qué es exactamente una hipoteca IRPH y por qué genera tanta polémica?

Origen y funcionamiento del IRPH

El IRPH, o Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios, es un indicador financiero creado en 1994 por el Banco de España como alternativa a los tipos variables más volátiles. A diferencia del euríbor, que se basa en el mercado interbancario, el IRPH se calcula a partir de la Tasa Anual Equivalente (TAE) media aplicada por las entidades financieras a préstamos hipotecarios a tipo fijo. Esta TAE incluye no solo los intereses, sino también comisiones, gastos de formalización y otros costes asociados, lo que lo hace inherentemente más elevado.

En la práctica, una hipoteca IRPH es un préstamo variable cuyo interés se actualiza trimestralmente según la evolución de este índice, más un diferencial pactado con el banco (por ejemplo, IRPH + 1%). En agosto de 2025, el IRPH se situaba en el 2,791%, superando en 0,667 puntos al euríbor a 12 meses (2,114%), lo que se traduce en cuotas mensuales más altas para los prestatarios.

Este diseño pretendía ofrecer estabilidad, pero en realidad ha resultado oneroso: desde su creación, el IRPH ha cotizado siempre por encima del euríbor, generando un sobrecoste estimado en miles de euros por hipoteca a lo largo de su vida útil.

Diferencias clave con el euríbor y por qué optaron por él los bancos

Mientras el euríbor refleja las transacciones reales entre bancos y es más sensible a las fluctuaciones del mercado, el IRPH actúa como un "promedio oficial" que incorpora márgenes bancarios implícitos. Según expertos, los bancos lo promocionaron en los años 90 y 2000 como una opción "segura" para hipotecas a largo plazo, especialmente para perfiles de riesgo medio-alto. Sin embargo, una circular del propio Banco de España advertía que, para equipararse al euríbor, el IRPH debería aplicarse con un diferencial negativo, algo que rara vez se hizo.

El resultado: en periodos de tipos bajos, como entre 2010 y 2020, las diferencias llegaron a superar el 1%, inflando pagos mensuales en 50-100 euros por cada 100.000 euros financiados. Hoy, con la subida de tipos, la brecha se ha reducido, pero el daño acumulado persiste en préstamos vigentes.

La batalla judicial: de la opacidad a las sentencias de 2025

La controversia estalló en 2017, cuando el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) cuestionó la transparencia en la comercialización del IRPH, exigiendo que los bancos informaran detalladamente sobre su cálculo y riesgos. El Supremo español, en sentencias iniciales de 2017 y 2019, avaló su legalidad por ser un índice oficial publicado en el BOE, pero el TJUE insistió en 2020 que la mera oficialidad no basta si no hay claridad para el consumidor medio.

En 2025, el panorama ha cambiado drásticamente. El 4 de julio, el Supremo emitió una sentencia pivotal que obliga a revisar casos individuales por falta de información precontractual, reconociendo abusos en la comercialización. Tribunales inferiores, como el de Arrecife en septiembre, han anulado cláusulas IRPH enteras, recalculando hipotecas con el euríbor como referencia y ordenando devoluciones. Analistas estiman que esto podría afectar a unas 900.000 hipotecas, con un impacto potencial de 20.000-40.000 millones de euros en indemnizaciones.

Los afectados alegan que no se les explicó que el IRPH era más caro ni cómo se computaban los costes ocultos, violando la directiva europea sobre cláusulas abusivas. Los bancos, por su parte, defienden su oficialidad y reservan provisiones para litigios.