GASTOS HIPOTECARIOS
Los gastos de formalización de un Préstamo Hipotecario se pueden reclamar a la entidad con la que firmaste la hipoteca. Pero, para ello, deberemos analizar previamente qué gastos nos han cobrado y en qué cláusula de la escritura se contempla que somos nosotros los que debíamos hacernos cargo de ellos.
Al banco o caja con el que firmamos el Préstamo Hipotecario le podremos reclamar aquellos gastos que nos hayan adjudicado en contra de lo que establece la legislación. Así, lo habitual es que nos encontremos con una cláusula que indique que serán por cuenta del prestatario todos los gastos de formalización de la Hipoteca, cláusula abusiva contra la que podremos reclamar.
Dentro de todos esos gastos, vamos a encontrar algunos que podremos reclamar y otros que no. Los que podremos reclamar serán la mitad de los Gastos de Notaría y el total de los gastos de registro de la hipoteca y de tasación del inmueble, así como los honorarios de la gestoría.
Para reclamar estos gastos, deberemos contar con la factura de cada uno de ellos, o bien con la acreditación de su pago, que podremos mostrar con el cargo en cuenta, con especificación del concepto del que se tratara.
Sí, todavía puedes reclamar los gastos de tu hipoteca
Sí, todavía estás en plazo para reclamar los gastos de tu Préstamo Hipotecario. Aunque las entidades bancarias insisten en responder a sus clientes que ya ha prescrito el plazo, esto no es así.
El 25 de enero de 2024, el Tribunal Europeo de Justicia (TJUE), rechazó que el plazo terminara a los cinco años de la fecha en la que el consumidor hubiera pagado los gastos de formalización de la hipoteca, como también rechazó que terminara a los cinco años de la sentencia del Tribunal Supremo de 24 de enero de 2019, que repartía la carga de los gastos entre la entidad y el cliente.
El TJUE resolvió entonces que el plazo para poder reclamar la devolución de los importes pagados por el consumidor (Notario, Registro, Gestoría y Tasación), comienza en el momento en el que el consumidor adquiere pleno conocimiento de que esos gastos son abusivos y, por lo tanto, puede reclamarlos.
El TJUE rechaza que el plazo termine a los cinco años de la STS de 24 de enero de 2019. Con su decisión del 25 de enero de 2024, el TJUE viene a consolidar su propia jurisprudencia, confirmando lo ya dictado en sus resoluciones de 16 de julio de 2020 y de 28 de septiembre de 2022: adopta un criterio favorable al consumidor, ya que será en todo caso la entidad financiera la que tendrá que demostrar que su cliente conocía la existencia de una cláusula abusiva en su contrato y comprendía la carga jurídica que ello comportaba antes de que finalizara el plazo para reclamar.
Finalmente, el TS estableció el 14 de junio de 2024 que el plazo para poder reclamar los gastos de formalización de la hipoteca se iniciará en el momento en el que sea firme la nulidad de la cláusula que adjudica esos gastos al consumidor. Por lo tanto, mientras no tengamos esa declaración de nulidad de la cláusula no se iniciará el plazo de 5 años tras el que prescribiría nuestro derecho a reclamar.
Comisión de Apertura
¿Cuándo se considera abusiva?
El Supremo declara nula la cláusula cuando se da alguno de estos supuestos:
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Falta de transparencia:
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La cláusula no está redactada de forma clara, comprensible y concreta
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No se informa al consumidor de manera precontractual suficiente sobre su existencia, importe exacto y consecuencias económicas.
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No se explica adecuadamente qué servicios remunera (aunque el TS ya no exige probar en detalle el servicio prestado, sí valora si hay confusión o información contradictoria).
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La comisión aparece “escondida” o no se destaca suficientemente en la oferta vinculante, FIPER o escritura.
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Desproporcionalidad del importe:
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Cuando el porcentaje es excesivo en relación con el capital prestado.
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El TS considera proporcionadas las comisiones entre 0,5% y 1,5%.
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Duplicidad o solapamiento con otros conceptos:
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Cuando se cobra por servicios ya retribuidos con otras comisiones o gastos (por ej,, “gastos de estudio”, “análisis de solvencia” o “gestión” que ya se cobran por separado).
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¿Cuándo suele considerarse válida?
El TS la declara transparente y no abusiva cuando:
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Está bien redactada y se informa correctamente al consumidor (entrega de tarifas, oferta vinculante a disposición, notario da fe, etc.).
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El importe está dentro del rango habitual (0,5%-1,5% aproximadamente).
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No hay duplicidad con otros cobros.
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No genera un desequilibrio grave.
Gastos de hipoteca que se pueden recuperar
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Gastos de notaría. Se puede reclamar el 50 %. El banco debe asumir la otra mitad porque la escritura beneficia principalmente a la entidad. Importe medio recuperable: entre 300€ y 800€ (dependiendo del importe del préstamo).
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Gastos de Registro de la Propiedad: Se recupera el 100 %, ya que la inscripción de la hipoteca beneficia sólo al banco. Importe medio: entre 200€ y 600 €.
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Gastos de gestoría: Se recupera el 100 %. Habitualmente el banco elegía y contrataba la gestoría, por lo que su coste corresponde a la entidad. Importe medio: entre 150€ y 500€.
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Gastos de tasación: Se recupera el 100 % . Aunque en algunos casos se considera gasto del cliente, cuando el banco impuso la tasación o la incluyó en la cláusula abusiva, procede su devolución íntegra. Importe medio: entre 250€ y 600€.
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Comisión de apertura (en muchos casos): Puede reclamarse si no se justificó adecuadamente el servicio prestado, no superó el control de transparencia, era desproporcionada o no se informó correctamente.
No se pueden reclamar
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El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) en hipotecas firmadas después de noviembre de 2018 (desde entonces lo paga el banco). En hipotecas anteriores suele corresponder al cliente.
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Los gastos de la escritura de compraventa (no de la hipoteca).
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Copias de la escritura que solicitó voluntariamente el cliente.
¿Cuánto dinero te devolverán?
En una hipoteca media de 150.000-200.000 € firmada antes de 2019, la cantidad recuperable suele oscilar entre 1.500 € y 3.500 €, más los intereses legales desde la fecha en que se pagó cada gasto hasta el momento de la devolución.
Plazo para reclamar
El TS ha fijado en sentencias de 2025 y 2026 que el plazo de prescripción de 5 años no empieza a contar desde la firma de la hipoteca ni desde el último pago, sino desde que exista una sentencia firme que declare nula la cláusula de gastos en el caso concreto (o desde que el consumidor tuvo conocimiento efectivo de su abusividad).