Por qué aún se pueden reclamar los gastos de una hipoteca
Muchas hipotecas firmadas durante años incluyeron una cláusula que cargaba al cliente todos los costes de formalización del préstamo. Esa práctica ya ha sido revisada por los tribunales. La idea clave es sencilla: cuando se pide la nulidad de una cláusula abusiva, esa petición no caduca por el paso del tiempo.
Esto significa que todavía se pueden estudiar reclamaciones aunque la hipoteca sea antigua, aunque ya esté pagada o aunque se haya vendido la vivienda. Lo relevante no es solo cuándo se firmó, sino si el banco impuso una condición desequilibrada al consumidor.
La reclamación nace porque muchas escrituras incluían una cláusula que decía, en la práctica, que todos los costes de la hipoteca correspondían al cliente. Entre esos importes podían estar:
Notaría.
Registro de la propiedad.
Gestoría.
Tasación.
Otros gastos asociados a la firma.
El problema no era que existieran gastos, sino que el banco trasladara todos al consumidor sin reparto justo. El Tribunal Supremo empezó a corregir esta práctica en sentencias conocidas desde 2015, y después los tribunales europeos reforzaron la protección de los consumidores frente a condiciones abusivas.
Como la cláusula que obligaba a pagar todo era nula, se puede pedir que se deje sin efecto y que el banco devuelva lo cobrado indebidamente según corresponda.
La nulidad de una cláusula abusiva no prescribe
Aquí está el punto central. En España, la posibilidad de pedir que una cláusula abusiva sea declarada nula no tiene plazo cerrado. No se pierde por haber pasado cinco, diez o veinte años desde la firma.
Esto ocurre porque no se reclama solo una deuda ordinaria. Se pide al juez que declare que una condición incluida en el contrato nunca debió aplicarse por ser abusiva. Los tribunales han reiterado que esa nulidad es radical, es decir, afecta a la cláusula desde el origen.
Si una cláusula es abusiva, el paso del tiempo no la convierte en válida.
Qué gastos se pueden reclamar
No todos los conceptos se tratan de la misma manera. La devolución depende de la fecha de la hipoteca, de cómo esté redactada la cláusula y de los criterios aplicados por los tribunales. Los gastos cuya devolución podemos reclamar son: Notaría (50%), Registro de la propiedad (100%), Gestoría (100%) y Tasación (100%).
Cómo se reclama paso a paso
El proceso suele empezar con una revisión de la escritura. La clave es localizar la cláusula de gastos y ver si imponía todos los costes al cliente sin explicar un reparto razonable.
Después se calculan las cantidades pagadas. Para ello se revisan las facturas y se separan los conceptos que pueden reclamarse de los que requieren más cautela.
El siguiente paso suele ser presentar una reclamación extrajudicial al banco. Esta reclamación pide que la entidad reconozca la nulidad de la cláusula y devuelva las cantidades correspondientes. Si el banco rechaza la petición o no responde, puede valorarse acudir al juzgado.
En muchos casos, el punto fuerte de la demanda no es solo el importe. Es la declaración de que la condición impuesta era abusiva. Esa declaración es la que abre la puerta a corregir los efectos económicos.
Antes de iniciar cualquier actuación, es recomendable revisar el caso completo. Si quieres comprobar si tu escritura permite reclamar, puedes solicitarnos una valoración. Nuestro equipo de abogados está especializado en reclamaciones bancarias.
