Los gastos de una hipoteca con subrogación y novación también se pueden reclamar

La Justicia española permite reclamar los gastos hipotecarios en casos de subrogación de hipoteca cuando esta va acompañada de una novación del préstamo original. La clave reside en que, según la jurisprudencia consolidada del Tribunal Supremo (sentencias como la STS 314/2020 y otras posteriores), la mera subrogación —es decir, el cambio de deudor sin alterar las condiciones del contrato— no genera una nueva relación contractual que permita impugnar las cláusulas de gastos. Sin embargo, cuando la entidad bancaria interviene activamente en la escritura y se produce una novación modificativa (por ejemplo, cambio del tipo de interés, ampliación del plazo, modificación del capital o de otras condiciones financieras), se considera que surge un nuevo acuerdo con el consumidor. En estos supuestos, las cláusulas que imponían al cliente la totalidad de los gastos (notaría, registro, gestoría o tasación) pueden declararse abusivas por falta de transparencia o desequilibrio, tal como ocurre en hipotecas de nueva constitución.

Esta posibilidad se basa en la doctrina del Tribunal Supremo, que distingue claramente entre una subrogación pasiva (sin intervención real del banco ni cambios) y una operación con novación. En el segundo caso, el banco participa como parte activa en la modificación del contrato, lo que habilita al consumidor a cuestionar la abusividad de la cláusula de gastos en el marco de esa nueva formalización. Sentencias recientes, incluso de 2025 y 2026, han confirmado esta línea al declarar nulas dichas estipulaciones en compraventas con subrogación y novación, obligando a las entidades a asumir parte o la totalidad de los costes (por ejemplo, registro completo, gestoría o proporciones de notaría), y a devolver las cantidades indebidamente cobradas al cliente, más intereses legales.

Además, la protección al consumidor se refuerza con la normativa posterior a la Ley 5/2019 de Crédito Inmobiliario y la influencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, que impide presumir que el cliente conocía la abusividad de la cláusula solo por sentencias generales. Mientras el banco no pruebe un conocimiento real y previo por parte del afectado, la acción de restitución no prescribe fácilmente. Por ello, miles de personas que subrogaron una hipoteca con novación siguen teniendo abierta la puerta para reclamar estos importes, incluso años después, siempre que demuestren la existencia de esa modificación contractual con intervención bancaria.